11月房企发债规模不及预期境外债市整体低迷

12月1日，贝壳研究院发布11月房企融资情况，统计数据显示，1-11月房企债券融资约11291亿元，较上年同期微增0.8%，保持低位，累计增幅较2019年同期收窄17.4个百分点。从全年来看，2020年前11月融资规模占2019年全年的95.6%，预计2020年全年，房企债券融资规模有所增长，但增速明显回落。具体来看，11月境外融资共发行18笔，融资规模约280亿元人民币，环比减少15.7%，同比减少52.9%；11月境外债券规模占比约34%，较上月下降14个百分点，境内共发行66笔融资债券，较上月增加19笔，境内融资规模环比增长54.3%，同比增长18.9%。相对于境外市场的跌宕起伏，境内市场表现出平稳态势。

业内人士认为，为应对市场政策变化，以及加快资金储备，不少房企将重心偏向境内融资并加大了融资频率。此外，而因境外疫情再次反复，同时全球政治经济等多方面不确定性导致境外债市整体低迷。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，受境外债市低迷影响，11月单月发债规模不及预期，且8月受融资新规影响，境内融资在一定流动性下呈紧张趋势。他预计境内融资主导地位将延续至年末。与上年11月的融资小高潮相比，今年发债规模未达预期，12月作为传统的“融资小月”较难实现规模逆转。另据贝壳研究院数据显示，11月境内外债券融资到期债务规模约837亿元，环比增加2.6%。融资新规后9-11月已连续三个月发债规模不及到期债务规模，房企融资规模增速受限，致使其对销售回款的依赖加强。

目前，A股上市房企前三季度报已经基本公布完毕，业绩浮出水面，整体来看，行业营业收入呈下滑态势，“增收不增利”现象也十分明显。具体到企业，2020年前三季度，荣盛发展、招商蛇口、华侨城A、滨江集团、大名城等都出现了收入增加，利润萎缩的情况。业内人士分析，出现“增收不增利”现象主要有两方面的原因，一方面近几年由于限价叠加土地成本增高，使得房企溢价空间被侵蚀，“增收不增利”的现象普遍存在，尤其是2016年至2017年，“地王”项目频出，这部分项目转结收入时利润较低；另一方面，房企开展的促销让利营销活动也会有损房企的盈利水平。包括万科、招商蛇口在内的多家房企表示，至年末企业毛利水平有进一步下降的可能。

根据贝壳研究院统计，2021年到期债务规模预计可达12448亿元，同比增长36.0%，房企偿债压力继续攀升。按照近五年房企债券融资发行周期推算，预计未来房企债券融资到期债务压力实现实质性下降仍需3-5年时间。潘浩表示，伴随着国内金融监管升级且样本规模扩大的趋势，预计至年末，以防风险为首要方向，境内融资环境将持续收紧。同时，银保监会加大查处银行、机构资金违规流入房地产的行动，将进一步抬升房企境内融资的门槛，料年末房企境内发债难度将升级。